富力地产，再次“削债”

公司还计划以实物资产收益权作为资产信托的基础资产，设立服务型信托。即每100元剩余面值的债券，可申报登记价值为35元的资产信托份额。公司拟以此种方式抵债的未偿债券本金余额合计不超过57亿元。

相比折价清偿方式，对于债券持有人来说，富力地产提供的股票经济收益权兑付和全额留债长展期方案，或许更具现实意义，但需要经受市场和时间的考验。

股票经济收益权兑付方案，公司拟在香港向特殊目的信托定向增发不超过2亿股股票，用于股票经济收益权兑付。处置定增股票所获外币资金净额等额的境内资金，将用于偿付获配股票选项的债券持有人。

全额留债长展期方案，则需要本次境内债券重组经全体持有人会议顺利通过后，将前5个化债方案完成后的剩余境内公司债券本金余额，全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每张债券每半年支付1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。过往及长展期期间内的利息部分统一降低至1%，单利计息、不计复利。

上述化解债务方式，考虑到债券持有人各种诉求，不过，还需通过全体债券持有人会议。

公司认为，上述债券重组方案如得以顺利推进并完成，将缓解公司短期偿债压力，降低负债率，优化债务结构，改善财务状况。

债务警报尚未解除

如果上述债务重组方案顺利通过，富力地产的债务兑付周期，预计将延长6至10年，由此避免了短期内集中偿付压力。

不过，自我造血能力恢复正常，才是公司向前走的基本动力。这主要取决于房地产市场的回暖复苏，住宅及商业产品销售走上正轨。从目前市场趋势来看，公司仍需左右腾挪来维系债务平衡。

自2022年债务违约以来，变现资产成为公司获取现金的重要方式。在违约当年，公司通过抵押部分资产，变卖远在英国伦敦的两大项目，以及以百亿元价格出售富力物业，所获资金大多用于债务偿付。

但出售资产获得资金是一次性的，可为公司提供可续性发展保障的销售业务，受行业深度调整，一直未能得以提振。

2025年上半年，公司来自物业发展的营业额实现约41.65亿元，同比下降60%。该营业额乃是基于期内交付销售物业约46.10万平方米，同比下降约48%。同期，公司整体平均售价约9000元/平方米，同比下降23.73%。

此外，公司投资物业租金收入3.13亿元、酒店运营营业额8.27亿元，同比分别下降26%和70%。

受行业持续低迷，今年上半年，公司录得净亏损40.82亿元，相比上年同期净亏损23.31亿元进一步扩大。

由于缺乏源头活水，公司借多还少。期内，新增银行借款37.3亿元，偿还银行借款23.3亿元。

截至今年6月，公司借款总规模1045.2亿元，其中，一年内到期借款为975.9亿元。

与此同时，公司现金及银行存款（包括受限制现金）为35.1亿元，同比下降9.07%。非受限资金仅约6.9亿元，难以覆盖短期借款总额，公司资产负债比率高达408%。

为此公司压缩费用支出，积极降本增效。上述同期，销售及营销开支减少25%至4.53亿元，相当于比去年同期少花1.53亿元；行政开支比上年同期下降0.57亿元。

员工成本仍然是行政开支的最大部分。截至6月底，公司员工规模为约20276人，同比减少3376人。

降本收效甚微，公司不得不继续资产变现。9月9日，旗下长沙富力万达文华酒店公开挂牌拍卖，回笼资金约5.14亿元。相比千亿级负债规模，仍难解对资金的饥渴。

不过，公司仍然有最后一张底牌，那就是丰富的土地储备。截至今年6月，公司拥有土地储备总建筑面积约4803.70万平方米，其中可售面积约3662.50万平方米，大部分分布在华北、华东及西北等地区。

这构成公司化解债务的关键资产支撑。